Husleje

D. 28-11-2023

I de kommende uger vil alle beboere på Duebrødre Kloster blive præsenteret for en huslejestigning som træder i kraft pr. d. 1.marts 2024.

​

Efterhånden som der tikker generelle spørgsmål ind omkring stigningen, vil jeg forsøge at lægge svarene ud på siden her:

​

Hvem indberetter ændringer i boligstøtte: 
Vi kan ikke ændre boligstøtten på vegne af lejerne, og derfor skal man selv indberette ændringen til udbetaling Danmark på www.borger.dk

Har du Mit-ID kan du indberette den nye husleje via dette link: Klik her

Brug for hjælp? Kom op på kontoret med dit Mit ID, så hjælper Miriam med at indberette den ændrede husleje.

​

Har du ikke MitID? Så skal du indsende en kopi af din huslejevarsling til 
Udbetaling Danmark på adressen: Kongens Vænge 8, 3400 Hillerød
Notér dit CPR nummer på huslejevarslingen.

Mærk kuverten "Boligstøtte".

​

Spørgsmål fra Sankt Agnes vej:
Jeg har boet i min lejlighed i mange år. Er der ikke noget med at den indvendige vedligeholdelsespligt gradvist overgår til udlejer, så man får depositum og forudbetalt husleje tilbage ved fraflytning?

Svar:

Det er korrekt, at der findes den såkaldte 100 måneders regel i almenlejeloven §25. Men denne regel gælder ikke for os, da vi ikke er en almen boligforening.
 

Spørgsmål fra KVV:

Jeg tror, folk ligesom jeg opfatter paragraf 11 i lejekontrakten ad paragraf 3. Betaling af leje således: det er kun fra 1. januar en stigning kan ske, sker den ikke på det tidspunkt, kan ingen stigning komme pågældende år. Dvs når vi ikke fik en stigning 1/1 23, kan vi tidligst få en stigning igen 1/1 24, hvilket vi jo har fået. Jeg forstår derfor ikke, hvorfor en fiktiv huslejestigning for 23 alligevel skal regnes med ind. Blev nettoprisindekset udregnet kun for stigning i 24, ville det blive en noget lavere stigning pba nettoprisindekset fra juli 22 til juli 23 og ikke som nu fra 21-23.

Svar:

Jeg kan for så vidt godt forstå din bekymring omkring lejens udvikling. Men jeg er jo nødt til at gøre opmærksom på, at den lejeregulering, som vi har foretaget, sker, fordi der generelt er prisstigninger i samfundet. Det er jo nogle prisstigninger, som også påvirker Duebrødre Kloster som udlejer, da vores driftsudgifter også stiger. Så hvis ikke vi regulerede lejen, når vi er berettiget til det, så vil vi ende med, at driften af ejendommen vil give underskud. Det vil selvfølgelig ikke være holdbart, når udlejer er en fond. 

I den sammenhæng vil jeg gøre opmærksom på, at vi faktisk kun regulerer din leje med 6% for en to-årig periode, hvor vi faktisk har været berettiget til at foretage en regulering af lejen med 7,6%. I øvrigt er nettoprisindekset steget med ikke mindre end 12,4% i denne periode, men som følge af, at der har været et loft på 4% over beregningen af nettoprisindekseringerne af lejeniveauer for de enkelte år, har vi altså kun lovligt kunnet regulere med 7,6%. 

Så lejeforhøjelsen på 6% skal ses i lyset af, dels at prisstigningerne i samme periode har været på 12,4%, dels at der lovligt kunne have været foretaget en lejeregulering på 7,6%. Så jeg synes faktisk, at lejeforhøjelsen - helt neutralt i forhold til, at reguleringen er lovlig og gyldig, jf. nedenfor - er absolut rimelig.

Men i forhold til det, som du skriver om reguleringen pr. 1. januar 2023, så er jeg ikke enig. 

Det fremgår jo af lejekontraktens § 11, at lejen hvert år den 1. januar kan reguleres med stigningen i nettoprisindekset. Dermed har udlejer ret til at lade lejen stige i takt med den løbende udvikling i nettoprisindekset - det går jeg ud fra, at du er enig i. 

Det fremgår derimod ikke at klausulen i lejekontraktens § 11, at den regulering, som udlejer eventuelt måtte vælge at foretage pr. 1. januar, kun kan udgøre netop den stigning i nettoprisindekset, som kan konstateres for den netop forgangne 1-årige periode. Der er ikke noget i formuleringen af reguleringsklausulen, som forhindrer, at udlejer beregner en stigning i lejen ud fra stigningen i nettoprisindekset for en længere periode end 1 år - f.eks. for 2 år - hvis bare ikke udlejer i to omgange beregner sig en stigning i lejen for den samme stigning i nettoprisindekset. Der er tilsvarende heller ikke noget i lejeloven, som forhindrer en regulering for en flere-årig stigning i nettoprisindekset, idet det af lejeloven blot fremgår, at en udlejer er berettiget til at regulere lejen i efter udviklingen i nettoprisindekset.

 

Så det, som egentlig er sket, er blot, at Duebrødre Kloster har undladt at pålægge jer en berettiget stigning i lejen allerede pr. 1. januar 2023, og i stedet har vi valgt at pålægge jer den stigning med virkning fra 1. marts 2024 samtidig med, at den berettigede stigning pr. 1. januar 2024 pålægges jer. Så I er i realiteten blevet friholdt for en lejestigning i hele 2023, og den bliver så først pålagt jer med virkning fra 1. marts 2024. Det er selvfølgelig fuldt ud lovligt, at vi på den måde vælger for en tid at undlade at belaste lejerne med en lejestigning, som Duebrødre Kloster ellers var berettiget til - men det skal det selvfølgelig ikke medføre, at vi fortaber os ret til lejeforhøjelsen.

Jeg håber, at denne forklaring giver dig en forståelse for, hvorfor vi har valgt at gennemføre lejereguleringen pr. 1. januar 2024, og at det også har overbevist dig om, at det er helt legalt, at vi har reguleret lejen som sket. 

 

Spørgsmål fra KVV:
På KVV stiger huslejen efter nettoprisindekset i 2023 og 2024. På min lejekontrakt står der noget om en udregning der går helt tilbage til 2021. Kan det være rigtigt?

Svar:
Når man beregner huslejestigning på ejendommen på Kong Valdemars Vej skal man kigge på hvor meget nettoprisindeks-tallet er steget i året INDEN stigningen.

I jeres lejekontrakter er der angivet, at huslejen skal beregnes ud fra nettoprisindekset for juli-juli året inden stigningen.
For at finde reguleringen for 2023, skal vi derfor gå tilbage og beregne reguleringen fra juli 2021 til juli 2022.
For at finde reguleringen for 2024, skal vi går tilbage og beregne reguleringen fra juli 2022 til juli 2023.

 

Spørgsmål fra KVV:

Er det mon er lovligt at lave en huslejestigning, der går to år bagud. Der står jo i lejekontrakten, at lejen kan forhøjes hvert år til 1. januar, men ikke at det kan gøres for tidligere år som nu, hvor stigningen er for 22 og 23.

Svar:

Stigningen er ikke for 2022 og 2023. Huslejen stiger for 2023 + 2024, men vi udskyder at 2023 stigningen træder i kraft pr. 1.marts 2024 sammen med stigningen for 2024.

 

Spørgsmål fra KVV:

Har beboerrådet fået besked om den regulering der er varslet minimum 7 dage før den er sendt ud jf. lejelovens bestemmelser når der er en beboerrepræsentation?

Svar:
Det ikke korrekt at beboerråd i ejendomme der reguleres efter nettoprisindekset, skal varsles 7 dage inden varslet udsendes. Dette gælder kun for OMK ejendomme.

Ikke at det som sådan har betydning, for beboerrepræsentationen på KVV er blevet forelagt varslingen og har drøftet denne på et beboerrådsmøde. Referatet fra dette møde kan findes her:  

​

Spørgsmål fra KVV:'

Kan man godt regulere huslejen med  tilbagevirkende kraft og det forhold at reguleringer med tilbagevirkende kraft kun kan ske ved glemte reguleringer? Det er min forståelse at der kan ikke foretages reguleringer med tilbagevirkende kraft hvis udlejer aktivt har afstået fra det. Udlejer kan ikke ombestemme sig hvis man først har meddelt at man afstår fra at regulere huslejen.

Svar:

Det er korrekt at bestyrelsen har valgt ikke at lade huslejen stige de seneste 7 år på Kong Valdemars Vej.

Stigningen der nu varsles gælder for indeværende år 2023 samt for 2024, med effektuering fra 1.marts 2024. På den måde stiger alle lejemål i Duebrødre Kloster samtidig.
Vi har valgt IKKE at efterregulere. Det vil sige, at vi ikke opkræver huslejeregulering bagudrettet for 2023 for det vi har "glemt" at opkræve i 2023.
 

​